Immobilienerwerb durch eine Immobilien-GmbH

Risiko der Vorbelastung beim Grundstückserwerb durch die Vor-GmbH

Der Mandant möchte eine Immobilie erwerben. Käufer soll eine noch zu gründende Immobilien-GmbH sein. Beide Vorgänge sollen schnell und innerhalb eines Notartermins abgewickelt werden.

Wir möchten zu diesem Thema aus einem sehr interessanten Artikel [1] zitieren und ihn hier zusammenfassend darstellen.

In der Praxis wird häufig der Wunsch geäußert, dass eine GmbH bereits vor ihrer Eintragung in das Handelsregister Grundbesitz erwerben soll. Dies wirft aufgrund der damit verbundenen Vorbelastung des Gesellschaftsvermögens eine Reihe von Fragen auf.

Der Autor des Artikels [1] stellt fest:

Der Gründungsvorgang bei der GmbH ist erst mit Eintragung der Gesellschaft in das Handelsregister abgeschlossen. Vor diesem Zeitpunkt existiert die Gesellschaft mit beschränkter Haftung gemäß § 11 Abs. 1 GmbHG als solche nicht, sondern eine sog. Vorgesellschaft.

Wenn nun die Gesellschaft bereits vor Eintragung in das Handelsregister Rechtsgeschäfte abschließt, z. B. eine Tochter-GmbH gründet oder einen Grundstückskaufvertrag abschließt, ist zu bedenken, dass der Abschluss des Grundstückskaufvertrages grundsätzlich eine Vorbelastung aufgrund der Erwerbsnebenkosten bewirkt. Eine nicht ausgeglichene Vorbelastung stellt ein Eintragungshindernis dar und hat die Haftung der Gründer zur Folge. Wird der Kaufvertrag im unmittelbaren Anschluss an die GmbH-Gründung und damit noch vor Einreichung der Handelsregisteranmeldung beurkundet, muss die zum Zeitpunkt der Anmeldung bestehende Vorbelastung ausgeglichen werden, damit eine taugliche Geschäftsführerversicherung abgegeben werden kann. Der Ausgleich der Vorbelastung sollte nach Meinung des Autors durch eine bare Zuzahlung in das Gesellschaftsvermögen erfolgen. Der sicherste und praktikabelste Weg dürfte dabei sein, einen Ausgleich in Höhe der gesamten Erwerbsnebenkosten vorzunehmen.

Der Autor zeigt auch auf, wie diese Problematik angegangen werden kann: unter anderem durch eine Ausgleichsverpflichtung der Gründer in der Gründungsurkunde, entsprechende Angaben in der Geschäftsführerversicherung sowie eine zusätzliche Notarbelehrung.

All diese Maßnahmen verkomplizieren und verteuern jedoch das Verfahren und erhöhen das Risiko einer Verzögerung des Vorhabens.
Der Autor kommt daher zu dem Schluss: „Mitunter dürfte sich dabei herausstellen, dass der praktikabelste Weg darin liegt, mit der Beurkundung des Grundstückskaufvertrags bis zur Eintragung der Gesellschaft, jedenfalls aber bis zur Einreichung der Handelsregisteranmeldung, zu warten.“

Damit wäre dem Wunsch des Mandanten jedoch nicht wirklich Genüge getan.

Es gibt jedoch eine andere Möglichkeit, das gewünschte Vorhaben geschickt umzusetzen:

Es ist wesentlich einfacher und risikofreier, eine Vorratsgesellschaft für den Zweck des Immobilienerwerbs zu übernehmen.

Die Vorratsgesellschaft ist bereits im Handelsregister eingetragen und unterliegt somit der Haftungsbeschränkung.

Das Stammkapital ist vollständig eingezahlt. Es besteht somit keine Vorbelastungs- oder Unterbilanzhaftung bezüglich der Kaufnebenkosten der Immobilie.

Durch die Abgabe der Geschäftsführerversicherung besteht für den Geschäftsführer kein Risiko, dass die Leistungen auf die Geschäftsanteile bewirkt sind.
Die Vorratsgesellschaft hat bereits den passenden Gesellschaftszweck, nämlich „Halten eigenen Vermögens“.

Die Übernahme der Gesellschaft und der Erwerb der Immobilie können in einem Notartermin erfolgen.

Somit lässt sich der Notartermin wesentlich einfacher und unkomplizierter gestalten. Ungewollte Haftungsrisiken und das Risiko eines Verzugs oder einer Abweisung der Eintragung werden minimiert und es entstehen geringere Notarkosten.
Sie haben sicher noch Fragen – rufen Sie uns gerne an.

[1] Simon Koch: Vorbelastung des Gesellschaftsvermögens beim Grundstückserwerb durch die Vor-GmbH (DNotZ 2022, 332)